Heizungsgesetz und Wärmepumpe

Kombination mit Fotovoltaikanlage als Modernisierung und als „Mieterstrom-Modell“?

Eine gute Vorstellung: Um die Vorgaben des neuen „Heizungsgesetzes“ zum mindestens 65-prozentigen Einsatz erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser zu erfüllen, werden gerne Fotovoltaikanlagen und Wärmepumpen kombiniert. Denn Wärmepumpen brauchen Betriebsstrom. Den liefert die Solartechnik auf dem Dach. Zum Einsatz kommen dann Sonnenenergie, kombiniert mit Luftwärme, Erdwärme oder mit der natürlichen Wärmetemperatur des Grundwassers, je nach Funktion der Wärmepumpe. Die Kosten der Wärmeversorgung reduzieren sich, der Wert der Immobilie steigt.

In der Vermietungssituation profitieren die Mieter, nachdem der Eigentümer und Vermieter vorher in die neue Technik investiert hat. Kann der Mieter deshalb an den Kosten beteiligt werden?

Ein Fallbeispiel

Vermieter V installiert eine Wärmepumpe. Der Strom zum Betrieb wird durch eine Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes erzeugt und auch aus dem Stromnetz hinzu gekauft. Nach Auffassung von V profitieren davon auch die im Haus ansässigen Wohnungs- und Gewerbemieter. Denn der meiste Strom wird über die Dachsolaranlage selbst erzeugt und kostet deshalb kein Geld. Die Wärmepumpe arbeitet sehr effektiv und bereits nach den Vorgaben von § 71 GEG. Da die Mieter deshalb im Heizkostenbereich deutlich entlastet werden, ist V der Auffassung, er verkaufe Strom indirekt an seine Mieter. V fragt,

ob er die Investitionskosten für die Dachsolaranlage und die Wärmepumpe einer Modernisierungs-Mieterhöhung zugrunde legen kann,
ob er es beim Ansatz den deutlich reduzierten Kosten für den Betriebsstrom der Wärmepumpe sowie für Heizung und Warmwasser belassen muss, oder
ob die hier technisch vorliegende Konstellation ein Mieterstrom-Modell darstellt und er den generierten Betriebsstrom zusätzlich an seine Mieter verkaufen kann?

Modernisierungsmaßnahmen und Mieterstrom

Sofern es bisher keine Dachsolaranlage, kombiniert mit einer Wärmepumpe, gegeben hat, liegt eine Modernisierung vor (§§ 555 b Nr. 1, 1a, 2, 6, 559, 559 e BGB). Erhaltungskosten sind nicht abzuziehen. Denn die Anlage ist erstmals errichtet worden und ersetzt keine bereits vorhandene Technik zur Energiegewinnung durch Sonne, bzw. keine vorhandene Wärmepumpe. Bei der Umlegung der Investitionskosten für die Wärmepumpe ist auf § 71 o GEG (JAZ > 2,5 = Verhältnis > als 1 : 4 zwischen aufgenommenem Betriebsstrom und abgegebener Heizenergie / Endenergie in kW/h) hinzuweisen.

Ein Mieterstrom-Modell im Sinne von §§ 40 a, 42 b EnWG ist nicht anzunehmen. Denn dies setzt einen eigenen direkten Gebäudestromversorgungsvertrag zwischen dem Gebäudeeigentümer/Vermieter und dem Mieter voraus. Vor allem sieht dieses Modell die direkte Einspeisung in das hausinterne Stromnetz vor, sodass der durch die PV-Anlage generierte Strom aus der Steckdose der Mieträume entnommen werden kann. Eine „indirekte“ Versorgung über eine Wärmepumpe, die der Vermieter dann in den Kosten des Betriebsstroms günstiger betreibt, ist nicht vorgesehen.

Stets setzt die Annahme eines Mieterstrom-Modells für Mehrfamilienhäuser gemäß § 42 b EnWG (Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus fotovoltaischer Energieerzeugung vom 8.5.2024 - Solarpaket I, BGB l. I/2024 Nr. 151 vom 15.5.2024) auch einen eigenen Gebäudestromversorgungsvertrag zwischen Vermieter und Mieter voraus, der unabhängig und absolut getrennt vom (bestehenden) Mietvertrag geschlossen werden muss und maximal eine Laufzeit von 2 Jahren zeigen darf. Die Gesetzgebungsmaterialien (Deutscher Bundestag, Drucksache 20/8657 vom 9.10.2023, S. 107) führen dazu explizit aus, dass auch eine Verlängerungsklausel oder die längere Bestimmung einer Kündigungsfrist den maximalen Bindungszeitraum von 2 Jahren nicht überschreiten darf. Auch solche Regelungen wären nach der Vorstellung des Gesetzgebers nichtig.

Umlage als Betriebskosten

Hier gibt es nur die Möglichkeit, den benötigten Betriebsstrom auf der Basis einer empfangenen Abrechnung als Betriebskosten umzulegen (§ 2 Nr. 4a BetrKV, § 2 HeizkostenV, jeweils in der Fassung von Art. 4 GEG 2024). Ausnahmeregelungen gibt es dazu nicht. Denn multivalente Anlagen, also Wärmepumpen, die mit Spitzenlastheizkesseln, Fotovoltaik oder Solaranlagen, bzw. Kaminöfen kombiniert werden, sind nicht über die HeizkostenV abrechenbar (so: Lammel, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 7 HeizkostenV, Rn. 30 a. E.). Näheres soll die augenblicklich erarbeitete VDI Abrechnungsformel (VDI 2077 Blatt 3,4) für multivalente Betriebssysteme vorschlagen. Sie muss allerdings vertraglich vereinbart sein, da sie mangels Normqualität anderenfalls nicht greift.

Die Heizkostenverordnung erfasst nur monovalent betriebene Wärmepumpen, deren Betriebsstromverbrauch über einen separaten Stromzähler erfasst wird und für den der Energieversorger eine Rechnung stellt (So: Lammel, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 7 HeizkostenV, Rn. 30).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen