Raucherwohnung

Schadensersatz auch bei Problemen mit der Schönheitsreparaturklausel?

Mit der Renovierung bei Ende des Mietvertrags ist es häufig ein Kreuz. Obwohl die Mietverträge vor Jahren bei Vertragsbeginn aktuell und frisch nach bestem Wissen und Gewissen unter Berücksichtigung der bis dahin ergangenen Rechtsprechung gestaltet worden sind, ändern sich die Meinungen der Gerichte häufig.

Was früher galt, wird heute als Vertragsklausel „kaputt geschrieben“, besonders vom BGH. Folge: Die im Vertrag vereinbarten Klauseln zur Renovierungspflicht können heute nicht mehr als Grundlage entsprechender Ansprüche gegen den Mieter bei Vertragsende dienen. Anstelle dessen greift das Gesetz - die Vermieter müssen dann auf eigene Kosten ran. Besonders fatal ist das bei Raucherwohnungen. Denn der BGH hat auch das Starkrauchen in einer Mietwohnung als „vertragsgemäßer Gebrauch“ so lange akzeptiert, wie die Wohnung dadurch keine Substanzschäden erleidet! Wann ist von einem solchen Schaden auszugehen mit der Folge eines Schadensersatzanspruches unabhängig von der Beurteilung einer vertraglichen Renovierungsklausel? Und wann bleibt man als Vermieter auf einer unwirksam gewordenen Renovierungsklausel, sprich auf den Renovierungskosten sitzen?

Dazu ein Fallbeispiel:

Vermieter V fordert Mieter M auf, die extrem stark verrauchte Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses vertragsgerecht herzurichten, insbesondere eingetretene Schäden an der Substanz der Mieträume, verursacht durch das intensive Rauchen, zu beseitigen und die Wohnung zu renovieren. Dazu heißt es im Mietvertrag wörtlich: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ V klagt auf Schadensersatz wegen rauchbedingter Substanzschäden, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sowie schließlich auf Ersatz von Nutzungsentschädigung für die nur verzögert weiter vermietbare Wohnung.

Wann und wöfür gilt die Schönheitsreparaturklausel?

Das LG Neuruppin (Urteil vom 30.10.2024 - 4 S 30/24, NZM 2024, 1016) gibt der Klage statt, soweit Schadensersatz infolge des Rauchens sowie weitere Verzugsschäden angefallen sind. Wegen darüber hinaus verlangter weiterer Malerarbeiten wird die Klage abgewiesen.

Im Rahmen des verlangten Schadensersatzes könne offenbleiben, ob die vertraglich vereinbarte Formularklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam sei oder nicht. Denn exzessives Rauchen falle nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (dazu: BGH, Urteil vom 28.6.2006 - VIII ZR 124/05, NZM 2006, 691), wenn dessen Spuren nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV) beseitigt werden könnten, weil die Bausubstanz der Wohnung und ihre Einrichtungen dadurch geschädigt worden seien (ebenso: BGH, NZM 2008, 318; LG Hannover, Beck RS 2016, 8.7.2003; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Edition - Stand 1. August 2024, § 535 BGB Rn. 5214 f).

Darüber hinaus verlangte Malerarbeiten, die nicht im nachgewiesenen Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung stehen, seien nicht zu ersetzen. Denn die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Aus der gewählten Formulierung werde nicht hinreichend klar, dass der Mieter sowohl die Fenster als auch die Außentüren nur von innen zu streichen habe. Der Zusatz „von innen“ stehe nur hinter den erwähnten Außentüren, nicht auch hinter den „Fenstern“. Die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II BV sei im Übrigen nicht wortgetreu übernommen.

Mieter schuldet Schadensersatz

Weil bereits die Übergabe der Wohnung verspätet und erst aufgrund eines eingeschalteten Rechtsanwalts erfolgt sei, seien die außergerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) vom beklagten Mieter zu tragen. Ebenso aus Verzug schulde der Mieter Mietausfallschaden bis Juni 2023 (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Den Zeitraum bestimmt das Gericht durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten bis zum 9. Juni 2023, nachgewiesen durch die erteilten Rechnungen. Für die anzusetzenden Miethöhe komme es auf die erzielbare Neuvertragsmiete an.

Nachzutragen ist:

Um die Abgrenzung zwischen reiner Renovierung und Schadensersatz vor Gericht plausibel machen zu können, ist es zwingend, die einzelnen Positionen in den erteilten Rechnungen klar als notwendig werdende Arbeiten infolge des übermäßigen Rauchens ohne Schönheitsreparaturcharakter auszuweisen, um so in den Bereich des Schadenersatzes zu gelangen (z. B. Entfernung rauchvergilbter Resttapete und beschädigter Holzsockelleisten; Entfernung defekten Innenwandputzes einschließlich Eckschutzschienen an den Laibungen mit entsprechenden Entsorgungs- und Wiederherstellungsarbeiten). Entscheidend ist, dass die Arbeiten den Folgen des Rauchens zugeordnet werden können (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB, § 187 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Wie wirksam ist die Schönheitsreparaturklausel wirklich?

Nicht zu folgen ist dem Gericht bei der Bewertung der Schönheitsreparaturklausel als unwirksam. Denn sie wiederholt in der monierten Formulierung wörtlich den Normtext von § 28 Abs. 4 Satz 3 II DBV („Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“). Mangels Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist schon keine Kontrollfähigkeit eröffnet (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wie der BGH in seinem Urteil vom 18.2.2009 - VIII ZR 210/08, MDR 2009, 621 auch bestätigt. Abgesehen davon muss sich das Gericht fragen lassen, was ein Vertragsgestalter denn noch tun soll, als den Gesetzeswortlaut zu übernehmen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen